房地产市场调研报告

房地产市场调研报告定期研究分析房地产市场。房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海房协邀请市房管局、市统计局等行政有关

房地产市场调研报告

定期研究分析房地产市场。房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和上海社科院房地产研究中心、易居研究院等研究机构的专家组成调研组。

本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础,提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判,并形成本调研报告,供会员企业和政府管理部门参考。

一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况

一)土地供应

2010年上半年,全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷,比上年同期(以下简称同比)增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷,增长189.7%居住用地中,2010年新增182公顷。

2010年上半年,开发企业在上海共购置土地106.082010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研  公顷,同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷,同比增长56.1%

二)房地产开发投资

2010年上半年,全市完成房地产开发投资845.28亿元,同比增长35.5%全国为19747亿元,同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点,占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中,住宅建设投资为518.18亿元,增长44.3%住宅建设投资中,经济适用房开发投资48.78亿元,增长17.7倍。

2010年上半年,全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元,同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元,增长42.6%利用外资19.63亿元,减少56.9%自筹资金511.80亿元,增长47.9%定金及预付款362.82亿元,减少0.6%

三)房地产开发建设

2010年6月末,全市商品房施工面积为9220.41万平方米,同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点;其中住宅施工面积为5969.28万平方米,增长11.6%住宅施工面积中,经济适用房施工面积为561.59万平米,增长3.9倍。施工面积中,新开工面积1380.59万平方米,增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米,增长29%住宅新开工面积中,经济适用房新开工面积105.19万平米,增长5.3倍。

2010年上半年,全市商品房竣工面积686.46万平方米,同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点;其中住宅竣工面积492.25万平方米,减少11.4%

四)房地产交易

2010年上半年,全市商品房批准预售714万平方米,同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米,同比减少20.2%

2010年上半年,全市商品房销售(包括现房销售和期房销售)1009.13万平方米,同比减少35.8%全国为3.94亿平方米,同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米,减少41.8%

2010年6月末,全市商品房空置面积1157.39万平方米,比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米,比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米,比年初增加56.2%

2010年上半年,全市存量房(二手房)成交面积为1113.13万平方米,同比增长4.8%增幅回落30.5个百分点。其中住宅成交878.15万平方米,同比减少8.4%

五)住房价格

2010年1-6月,上海市房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%涨幅低于全国70个大中城市2.5个百分点(70个大中城市为4.8%其中1-4月累计环比上涨3.7%5月份持平,6月份环比下降1.4%

分类别看:2010年1-6月新建住房销售价格指数累计环比上涨1.7%70个大中城市为6.0%其中6月份环比下降0.8%二手住房销售价格指数累计环比上涨3.4%70个大中城市为3.6%其中6月份环比下降2%

2010年上半年,本市商品住房平均销售价格14112   元/平方米,同比增长20.7%增幅回落19.1个百分点。

六)房屋拆迁

2010年上半年,全市拆迁居住房屋面积274万平方米,比上年增长 8.4%动迁居民户数17700户,同比减少44.10%增幅下降67.3个百分点。

七)房地产金融

2010年6月末,全市中资商业银行人民币房地产贷款余额7964.50亿元,同比增长30.3%2010年上半年增加贷款915.53亿元,同比多增316.94亿元。其中个人住房贷款余额4375.46亿元,增长37.6%增加贷款462.65亿元,多增199.67亿元;房地产开发贷款余额2915.17亿元,增长24.4%增加贷款387.98亿元,多增52.29亿元。

二、2010年上半年上海房地产市场的发展环境

2010年,国家继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,继续实施应对国际金融危机的4万亿投资等一揽子计划,以推进经济发展方式转变和结构调整为重点,继续落实“扩内需、保增长、调结构、惠民生”各项措施。2009年12月份国务院开始对房地产市场进行宏观调控,遏制部分城市房价过快上涨。住房民生问题在上海和全国“两会”上受到各界重视。3月份一些大城市房价快速上涨、地王”频现的情况下,新华社、人民日报等中央媒体连续针对高房价、土地财政和住房制度等问题发表评论。国务院对房地产市场调控的力度也逐渐增强。

一)房地产市场政策环境

2010年上半年,国务院先后四次(两次常务会议、两次发文)出台房地产市场调控政策措施,调控的力度逐次加强,上海坚决贯彻国务院宏观调控的政策措施。

2009年12月9日,国务院常务会议推出八项措施促进居民消费。其中第七条,2010年1月1日,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。此后,12月23日,财政部国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》自2010年1月1日起,个人转让购买不足5年的非普通住房全额征收营业税;转让购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房,按差额征收营业税;转让购买超过5年的普通住房免征营业税。

2009年12月14日,国务院常务会议明确提出“加强市场监督,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨”四项措施:1增加普通商品住房的有效供给;2继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;3加强市场监管;4继续大规模推进保障性安居工程建设。此后,12月17日,财政部、国土部等五部委出台旨在打击“囤积”土地行为的关于进一步加强土地出让收支管理的通知》要求今后在土地出让中,拿地首付不低于全部土地出让款的50%分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年,特殊项目在两年内全部付清。

2009年12月29日,上海市房管局、市财政局、市地税局、市建交委、市规土局五部门发布《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》沪府办发[2009]58号)共四项15条。严格贯彻国家各项房地产税收和金融政策,同时上海还规定,恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人购买存量普通住房交易(转让)手续费。

2009年12月30日,市公积金管理中心下发《关于2010年执行住房公积金个人购房贷款政策的通知》沪公积金[2009]75号)人均住房面积低于本市平均水平的家庭再次贷款购买第二套普通自住房,且有两个人及以上参与贷款的每户家庭最高贷款限额为40万元(有补充住房公积金的最高60万元)对投资投机性购房,从紧掌握住房公积金贷款政策。人均住房面积的认定,以市房地产交易中心的有效资料为准。

2010年1月1日,市政府办公厅转发市农委、市规划国土资源局《关于本市实行城乡建设用地增减挂钩政策推进农民宅基地置换试点工作的若干意见》沪府办发[2010]1号)明确了试点的基本原则、具体条件、政策措施、工作程序和组织领导,规定在符合规划、85%以上农户同意置换的地区推进宅基地置换试点,同时确保置换项目区内建设用地总量不增加,耕地面积不减少。

2010年1月10日,国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发[2010]4号)共五项11条。第三条中“对已利用贷款购买住房,又申请购买第二套(含)以上住房家庭(包括借款人、配偶及未成年人子女)贷款首付比例不得低于40%贷款利率严格按照风险定价”第五条中,严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款”第六条中,国土资源部门要严格土地出让价款的收缴,深化合同执行监管,加强对闲置土地的调查处理,严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管,依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为”第七条中“已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售”

2010年3月8日,国土资源部下发《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》国土资发[2010]34号)共5项19条,要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%并优先确定保障性住房用地地块,确保计划落实。通知还要求省级管理部门每年3月底前,上报本年度住房和保障性住房用地供应计划,公开土地出让和划拨结果、土地开发利用信息和违法违规用地查处结果。

2010年3月9日,财政部、国家税务总局下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》财税[2010]13号)对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策(即:不能享受1%契税优惠)

2010年3月19日,国资委召开部分中央企业会议,国资委主任、党委书记李荣融明确要求16家以房地产为主业的中央企业带头执行国家法律法规和有关政策,促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用;78家不以房地产为主业的中央企业,要加快结构调整步伐,15个工作日内制订有序退出的方案。

2010年3月26日,国土资源部明电印发《房地产用地专项整治工作方案》国土电发[2010]28号)要求于2010年3月至2010年7月专项整治保障性住房擅自改变用途、违规供应别墅用地和闲置土地问题。

2010年4月13日,建设部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 建房[2010]53号)要求商品住房严格实行购房实名制,认购者不得擅自更改购房者姓名。通知明确:未取得房屋预售许可证的项目不得以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等费用。房地产开发企业应将取得预售许可的项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报,明码标价对外销售。要加大对捂盘惜售等违法违规行为的查处力度;要加强和完善房地产市场信息系统建设,及时准确地向社会公布市场信息;要鼓励推行商品住房现售试点。

2010年4月17日,国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发[2010]10号)共5项10条,要求坚决抑制不合理住房需求,对购买第二套住房的家庭贷款首付比例不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对购买第三套及以上住房的贷款首付比例和利率应大幅度提高,商业银行可视情况暂停发放“三套房贷”对不能证明居住满一年的非本地居民暂停发放购买住房贷款(第3条)通知还要求建立稳定房价和住房保障工作的地方政府考核问责机制,增加居住用地有效供应、调整住房供应结构,加快保障性安居工程建设,加强市场监管。

2010年5月25日,国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发[2010]53号)要求各级税务机关与有关部门协调配合,加强领导,强化征管,配备骨干,集中精力加强管理,全面组织清算;同时要求各地使预征率更加接近实际税负水平,东部地区预征率不得低于2%保障性住房除外)通知强调,各地要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象。

2010年5月26日,建设部、人民银行和银监会联合下发《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 建房[2010]83号)明确商业性住房贷款中的住房套数,依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定,对借款人已拥有一套(及以上)成套住房,或者已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策;同时要求只有对能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,且家庭成员没有住房的非本地居民,才能执行首套住房信贷政策。

2010年6月8日,建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、国税总局、银监会联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号)要求按照政府组织,社会参与的原则,通过新建、改建、收购、市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集房源,供城市中等偏下收入住房困难家庭承租。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”投资者权益可依法转让。

2010年6月22日,市房管局印发《关于贯彻〈关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见〉若干规定》沪房管保[2010]208号)明确单位租赁房建设和使用管理操作办法。

2010年6月29日,市公积金管理中心印发《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则(试行)规定经济适用房的贷款额度以户为基础,由借款人和共同借款人分别计算贷款额度后累加,最高不超过60万元;借款人发生三期以上逾期时,可申请增加补充还款人偿还贷款。

二)货币金融环境

2010年上半年,国家继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,同时着力提高调控的针对性和灵活性。

1提高存款准备金率。2010年上半年,央行三次调升存款准备金率。中国人民银行决定从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;从2010年2月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;从2010年5月10日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。三次上调存款准备金率后,大中型金融机构的存款准备金率达到17%农村信用社等小型金融机构没有受到影响,准备金率依然为13.5%

2控制货币信贷增速。2010年上半年,中国人民银行按照总量适度、节奏平稳、结构优化、风险防范的总体思路,着力把握货币信贷投放的重点。

2010年6月末,广义货币(M2余额67.39万亿元,2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研  同比增长18.5%增幅比上年末低9.2个百分点;狭义货币(M1余额24.06万亿元,同比增长24.6%增幅比上年末低7.8个百分点。预计全年新增货币信贷7.5万亿元。

2010年上半年,金融机构人民币贷款增加4.63万亿元,同比少增2.74万亿元;人民币存款增加7.63万亿元,同比少增2.35万亿元。2010年1-6月,银行间市场同业拆借月加权平均利率分别为:1.16%1.52%1.40%1.34%1.67%和2.31%

3增强人民币汇率弹性。2010年6月19日,中国人民银行新闻发言人发表谈话表示:根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况,中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革,增强人民币汇率的弹性。

三、2010年上半年上海房地产市场形势分析与下半年市场情况预判

2010年上半年,上海坚决贯彻落实国家有关房地产市场的调控政策,切实推进保障性住房的建设工作。由于新增供应量的相对不足,住房价格继续高位运行,成交量下降。新国十条”出台以后,市场成交进一步萎缩,观望气氛浓重,成交价格有所松动。预计下半年观望气氛仍将持续,商品住房价格会出现实质性松动和区域结构性的调整,但总体房价水平的下降空间不大。以下侧重从土地、投资、销售、房价等方面进行分析,同时对二手房和租赁房市场也作了分析。

一)住宅用地供应大幅增加,土地价格涨幅回落

继2009年上海加大住宅用地供应以后,2010年上半年,本市继续加大住宅用地的供应力度,住宅用地供应达到416.2公顷,同比增长189.73%

从住宅用地出让的价格看:2010年上半年,地价涨幅有所回落。中心城区住宅用地出让价格一季度同比增长35.2%二季度同比增长34.5%从环比看,二季度内环内、内中环、中外环、外环外的住宅用地出让价格水平环比分别为:上升9.5%上升3.4%上升3.8%下降7.6%此外,非理性竞拍的现象减少,上半年预申请公告的105幅土地中,有3人以上预申请的地块为20幅。

2010年上半年上海地价呈先高后低走势。2月2日,证大置业(民企)以99.2亿元竞得外滩8-1地块,楼面地价为3.4万元/平方米,成为上海的新地王(总价与单价双料地王)该地块起始价91.1亿元,4家企业竞价。2月12日,华侨城(央企)以70.2亿元竞得闸北区苏州河北岸东块1街坊,楼面地价达5.2855万元/平方米,成为全国单价地王。该地块2家企业竞价,溢价率49%同日,仁恒(外企)以38.2亿元竞得徐盈路东侧B4-01地块,楼面地价15498元/平方米。该地块12家企业竞价,溢价率431%6月23日旭辉集团(民企)以7.62亿元拿下的青浦工业园区岛区西侧居住地块,楼面地价5507元/平米,溢价率136%为上半年居住用地的最高溢价率,明显低于2009年的溢价率水平。目前该地块周边房价约为13000元/平方米左右,面粉贵过面包”现象不再。

2010年下半年,随着保障性住房建设的推进,土地供应尤其是住宅用地的供应仍将大幅增长。但从供应地段上看,23个大型居住社区中除孙桥、外高桥航津路和顾村在外环内侧外,其余均在郊区,外环以内居住用地的供应不会增长。从土地价格来看,一方面上半年三次上调存款准备金率和房地产市场销售低迷,将影响到开发企业的现金流,从而制约企业的拿地力度;另一方面在上海建设“两个中心”背景下,中心城区的可供居住用地有限,旧城改造的成本居高不下,地价的上涨压力依然存在因此,下半年地价总体水平将有所下降,但下降的幅度不会太大(如:7月2日闸北彭浦456街坊地块以底价成交,楼面地价12002元/平方米,而该地块周边的房价在20000元/平方米以上)但中心城区的地价仍然维持高位,即使上涨,涨幅也将继续回落。无论是地价下降还是涨幅下降都将对房价产生重要影响。

二)保障性住房投资大幅增长,房地产投资规模增长较快

十一五”期间,上海的房地产开发投资呈现“规模大、增幅小”格局,总体把控谨慎。2009年下半年伴随保障性住房建设的推进,房地产投资额快速增长。2010年上半年完成房地产投资额845.28亿元,同比增长35.5%为5年来最大增幅。分类别看,住宅投资额为518.18亿2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研  元,增长44.3%办公楼投资额为105.12亿元,增长33.4%商业用房投资额107.19亿元,增长47.3%

房地产投资规模同比扩大,主要原因在两个方面:一是保障性住房开工提速,投资规模扩大。2010年上半年本市经济适用房开发投资额就达48.78亿元,同比大幅增长17.7倍。二是上半年延续了2009年下半年投资快速增长的惯性,2010年上半年开发企业完成土地开发和购置土地规模增长较快。此外,2009年上半年的投资规模基数较低,也是2010年上半年投资增幅较大的原因。三是2009年开发企业大笔销售资金回笼和筹资渠道相对宽松。2010年上半年,本市房地产开发企业到位资金1691.83亿元,同比增长32%投资的资金来源比较充裕。

2010年下半年,上海继续推进保障性住房的建设,全年房地产投资总额将保持同比较快增长,但受到市场销售不畅的影响,市场化商品房的投资节奏将有所放缓,使得环比增幅下降。同时,投资的传导效应将使得其他产业的投资占比扩大,房地产投资占社会固定资产投资的比重将有所回落。

三)商品住宅成交量明显下降,住房价格冲高回落

2010年上半年,上海商品房供销双降。批准预售商品房714万平方米,同比下降14.6%其中批准商品住房预售562万平方米,同比下降20.2%商品房销售同比明显减少,上半年销售1009.13万平米,减少35.8%其中商品住宅销售840.51万平米,减少41.8%其销售总量和住宅销售量为2004年宏观调控以来半年销售量的新低,低于2008年上半年)但办公楼和商业用房的销售量同比增长。

分析商品住房销售下降的原因,一是2005-2008年商品住房用地供应逐年下降,使得近年来竣工面积和批准预售面积逐年减少。二是房地产调控政策抑制了投资投机性购房,也影响自住型需求对调控降价的预期,观望气氛浓厚,购房需求明显减少。三是2009年下半年和2010年34月份住宅价格上涨过快,房价过高也抑制了购房需求。四是世博会的举办延缓了部分项目的建设和旧城改造,动拆迁购房需求减少。办公楼和商业用房的销售量增长的原因,首先是住宅建设和成交区域的不断外延带动了周边商办用房的销售;其次,上海近几年来房价的商住倒挂”现象使得部分投资客由投资住宅转为投资商办楼;同时,部分开发企业迎合自住型购房者的需要,建设了一批小户型、可居住的办公用房。

从2010年上半年商品住房成交的结构看,一是成交区域继续向近远郊转移:内环内占比7.1%同比上升0.5个百分点;内外环间占比16.6%同比下降4.7个百分点;外环外占比76.4%同比上升4.2个百分点;二是成交房型继续趋小:90平方米以下占比44%同比上升11.8个百分点,90-140平方米占比33.6%同比下降10.9个百分点,140平方米以上占比22.4%同比下降0.9个百分点;三是价格区间明显上移:单价在7000元以下的占39.9%同比下降5.6个百分点,单价在7000-10000元的占16.5%同比下降2个百分点,单价在10000-17500元的占20.1%同比下降1.4个百分点,单价在17500元以上的占23.5%同比上升9个百分点。

2010年上半年住房价格总体上是上涨的1-6月新建房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%但从价格走势上看是先扬后抑,1月份环比上涨0.7%2月份持平,3月份环比上涨1.9%4月份环比上涨1.1%5月份持平,6月份环比下降1.4%

2010年1-4月上海商品住房价格继续上涨,4月份商品住房价格水平创出历史新高。其原因仍然是供应不足,需求增加,仅首次购房和改善性购房的需求还相对稳定,但加上投资性购房的需求大量增加,推高了房价。其表现是继续2009年的豪宅领涨。据民间研究机构监测的数据,一季度5万元/平米以上的豪宅成交338套(同比增长15.8倍)8.67万平米(套均257平方米)63.19亿元(平均72884元/平方米)

4月17日“新国十条”出台以后,恒大集团首先其全国20多个城市约40个在售项目全面实行“八五折”优惠。不久,万科宣布实行优惠促销。6月初,绿地集团在全国41个城市近百楼盘优惠促销(上海有12个楼盘)受其影响,上海5月份就有37个楼盘优惠促销,6月份增加到49个楼盘。6月份本市月度成交超过1万平米的9个楼盘中,有8个是绿地、保利、复地、恒盛等知名企业的优惠促销楼盘。开发企业的优惠促销形式大致可分为三种:一是送面积、送物业管理费、送家电补贴、送购房契税等变相降价方式;二是优惠活动期间购房,价格打折;三是新盘低开、直接降价。因此,5月份房价上涨持平,6月份房价下降。

2010年下半年,市场将延续56月份观望、僵持、盘整的态势。一方面,企业总是追求利润的最大化,开发企业在不差钱”情况下不会主动降价,即使降价幅度也不会太大。另一方面,现在房价确实太高,消费者希望房价降得多一点,有些投资者也想等待“抄底”从总体上看,56月份已有企业开始优惠促销,下半年一些自身资金链趋紧的开发企业会选择降价促销,回笼资金,并带动周边项目跟进降价促销。随着价格的回落,销售量也会有所增长。但房价回落的幅度不会太大,销售量的增幅也不会太大,市场回暖要看明年。同时,商办用房销售将继续保持同比增长,商住价格倒挂”现象会有所缓解。

四)存量住房(二手住房)成交量明显下降,住房租金上扬

2010年上半年,上海存量住房成交878.15万平米(同期商品住房销售840.51万平方米)同比减少8.37%存量住房交易量下降的同时,挂牌出售量大幅增加:6月末,网上存量住房可售量为1494.54万平米(6月末,市场化商品住房网上可售量为573.72万平方米)同比增加74.13%上半年存量住房挂牌出售量的增加始于4月份“新国十条”出台以后,主要是相当部分持有多套住房的业主预期房价即将下跌,从而急于抛售。存量住房的价格走势与商品住房的价格走势相似。

2010年上半年,上海住房租赁市场成交活跃,租金呈逐步上扬态势。尤其是自4月中旬“新国十条”出台后,更是需求旺盛,租金快速上扬,渐成各方关注热点。据上海房屋租赁指数办公室数据显示,上海房屋租赁指数连续6月上扬,1-3月累计上涨3点,4-6月累计上涨14点。以6月为例,2000元/月以内的低端房源租金涨幅最大,平均上涨200元左右,呈近年来少有的快速上涨之势。以宝山和普陀为代表的中环区域租金上涨的房源最多。

分析当前上海住房租赁市场活跃、租金快速上扬的原因,主要是短期需求拉动:一是传统租赁旺季到来,大学生住房租赁需求迅速增加。大批外地高校毕业生选择留沪或来沪就业,而这部分群体由于经济原因,租房成其解决居住问题的首选;二是世博观光增加了大量短租需求。从34月份开始,世博园区周边板块的租赁市场十分活跃,部分房源更以“日租房”形式出现,这类房源租金往往较高;三是受调控影响,市场观望气氛浓厚,部分购房者选择租房进行过渡,扩大了租房需求;四是目前上海的租售比(房价与月租金之比)偏高,住房的租售比约在400:1以上,房价快速上涨以后,租金也会上涨。

四、对当前上海房地产市场的看法和建议

上海积极贯彻实施国务院对房地产市场的调控政策,至6月末,房价过快上涨的势头已经得到遏制,调控政策效应显着,但也出现商品住房成交量大幅下降、存量住房成交量明显减少、住房租金上扬等现象。由此,建议政府管理部门和开发企业重点关注下列问题。

一)坚决贯彻国家调控政策,保持房地产市场的平稳发展

房地产市场调控的目的遏制房价过快上涨,保持房地产市场的平稳发展。前几次调控,都出现房价反弹、涨得更高。这一次调控已经遏制了房价上涨过快的势头,更重要的如何保持房地产市场的平稳发展。

房价总体上讲,逐年平稳增长是正常的开发企业特别是长期从事房地产开发的企业都希望有一个平稳增长的发展环境。房价上涨过快,透支了后市的涨幅,增加了后市的风险,得益的只是房价上涨过快这一时间段售房的企业,对其他企业则有害无益。因此,开发企业更关心政策的连续性、稳定性、长效型,既要防止房价反弹,也要防止房价大跌。

上海房价上涨过快,主要是购房需求拉动,特别是投资投机性购房的拉动。通常的办法是增加供应,控制需求。从增加供应看,上海土地资源紧缺,2004年宏观调控以后,商品住房用地供应逐年减少,2009年下半年起大幅增加住宅用地供应,增加的主要是保障性住房这一块,市场化商品住房用地并无增加。而保障性住房近两年还只能解决低收入住房困难家庭,这部分群体本来就是买不起房,不能形成购买商品住房的实际需求。但公共租赁房能起到分流和延缓购房需求的作用。从控制需求看,主要通过二套房贷政策,抑制投资投机性购房需求,但也影响到改善型购房需求,同时自住性购房需求也因调控政策预期降价而等待观望或租房过渡,导致市场低迷。为此,开发企业希望房产税的政策暂缓出台,如果销售继续低迷,可考虑对改善型购房需求放宽贷款政策,防止销售量进一步下滑。

二)适度提高商品住房容积率,增加住房供应量

目前本市的土地控制性规划大多完成于2004年以后,2003年底颁布的上海市城市规划条例修正案》中所明确的双增双减”原则是土地规划制定的重要依据。2004年初,原上海市城市规划管理局对《上海市城市规划管理技术规定》进行修改以后,中心城区住宅容积率上限降至2.5外环以外郊区则视情况下降至1.0至1.8这样做的主要目的为了解决当时中心城区盲目集中建设导致的城市管理运行以及景观环境问题,同时缓解地面沉降。

当前中心城区几乎无地可供,住房价格居高不下的情况下,可以对非中心城区(外环以外)住宅用地提高容积率上限,增加住房的供应面积。此外,目前本市成熟的商业商务区基本都集中在内环以内,产业与工作人群过于集中。住宅建设的郊区化导致了中央商务区的拥挤和部分新建住宅区的卧城化”为此,建议根据现代城市的规划理念,大力推进依托轨道交通的城市副中心和服务业集聚区(微型CBD建设,重点发展郊区城镇和大型居住社区的商业商务集聚区,加快城乡一体化,提高城市商业、商务以及人口的承载力。

三)加快公共租赁住房建设,鼓励房地产开发企业参与

长期以来,租赁市场的发展相对滞后。当前调控的背景下,本市住房买卖市场成交低迷,但租赁市场成交活跃,且租金上涨迅速,引起了各方的高度关注。当前,本市住房租赁市场存在诸多问题,包括缺乏由机构投资者或企业长期持有并进行租赁经营的房屋,难以形成规模经济与协同效应;政府无法全面掌握租赁信息,无法实施有效市场监督;租赁登记制度远没有得到落实,租赁备案率极低,市场发展呈无序状态。从目前存在大房型分隔后“群租”现象分析,本市住房租赁市场还存在大房型供应过剩,小房型供不应求,宿舍型供应缺失的供求矛盾。

住房销售市场和住房租赁市场是住房流通的两大市场,发展租赁住房市场,尤其是公共租赁住房,不仅能有效解决本市日益突出的居住问题,同时也是促进住房销售市场健康发展的有效措施。政府部门应该重视并大力发展公共租赁住房,一是制定租赁市场的政策,完善租赁信息系统网络建设,加强市场监管。二是鼓励中小房型普通住房的开发商拿出一部分房源进行租赁,地价和税收上给予优惠,若干年以后准予销售。三是对大型国有企业给予长期贷款支持,使其成为本市发展公共租赁住房的生力军。

四)开发企业要认清调控形势,积极调整经营策略

本轮宏观调控无论从行文规格、牵涉部门和政策力度都与以往有所不同,开发企业应当充分认识到调控政策的全面性和实施的坚决性,认真研究分析调控以来的新情况:1从已有的市场促销案例看,首先降价的恒大集团取得了明显成效,民间机构的监测数据显示,上半年全国20家大型开发企业集团中,恒大的年度业务指标完成率最高。企业加快资金回笼可以抓住可能出现的低价拿地契机,没有必要通过延长产品的建设时间和销售周期来提高利润。22009和2010年增加住宅用地供应和加快保障性住房建设将在今后2-3年逐步发挥平抑房价的作用,为上海房价的总体稳定奠定基础。32010年上半年国税总局有关土地增值税清算的政策,需要开发企业以充足的现金流做好应对准备;4这次调控的力度是逐步增强的如果房价调整不能达到调控的效果,可能会有新的调控措施出台,具有不确定因素。

首先,企业应该认真贯彻遏制房价过快上涨的政策措施,不要捂盘惜售。手中有楼盘的企业特别是资金不宽裕的企业应通过降价促销和加快推盘的方式回笼资金,保证现金流的安全。同时,市场低迷的情况下,应加快项目的开工和建设,增加市场供应,争取赶上下一轮行情。

其次,企业在当前市场低迷情况下,可以到二三线城市逢低吸纳土地,也可以拿一些非住宅用地。当前,已经有很多企业纷纷在二三线城市逆势拿地,为后续发展蓄势。同时,当前调控从紧、市场低迷情况下,部分中小企业可能面临资金链短缺的问题,大企业可以考虑参股、收购,使项目正常开发,对大企业和中小企业、对市场都有利。

再次,企业要争取参与保障性住房的建设,参与大型居住社区的建设,开发建设符合绿色、低碳、环保要求的房地产产品,提升房地产开发的产业化和标准化水平,扩大规模化效益。

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