购物中心管理事项与重点

购物中心的营建规模与复杂水平比传统商场及百货公司要高 许多,且招商的业种、业态差异极大,因此其管理形式与管理要 点也不尽相反,开发商势必在此范围投入更多的精神、降低未来 的营运本钱,才干在这场购物中心的大战中争取自动。

  一、管理任务的分类

  管理任务牵涉的事项及专业范围范围很广,大至建物及设 备,小至花草树木的维护,均为各范围的专业任务,非普通开发 商所能独立承当,其中部份任务甚至需求委托专业公司来协助, 以下仅就普通罕见的管理项目分类罗列如下:

  (一)建物硬件与设备管理

  1、建物管理:

  装修工程管理(公共空间改装)

  建材活期维护、保养和更新

  建物防水设备活期检验

  外墙、主要隔间墙的运用管理

  紧急逃生通道与逃生梯维持疏通

  2、设备管理:活期保养、测试、普通缺点扫除、例行运用操作演练

  空调设备(冷却水塔、管线系统等项目)

  运输设备(电梯、货梯、扶梯、电动步道等)

  消防设备(紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生用具)

  机械停车设备与管理监控设备

  照明设备(普通照明与特殊照明)

  平安监控

  广播系统(含紧急播音系统)

  电讯系统

  电气设备

  紧急发电机、紧急排烟机等

  给排水管线系统

  污废水处置设备

  电子显示版、电视墙、招牌

  其它特殊用途的设备

  (二)厂商管理:

  1、合约管理(分类保管、到期改换、合约内容变化或纠纷处置等)

  2、商品管理(进出货控制、限销商品查核、退换货处置等)

  3、营业人员管理(服装、仪容、上下班时间等)

  4、营运配合管理(促销活动的配合)

  5、进撤柜管理(进撤柜商品与设备装备清点、场地移交等)

  6、装饰设计与施工管理

  (三)营运管理:

  1、收支管理(营业费、租金、管理费的分担计算等)


  2、POS系统管理(含人员操作培训)

  3、进出货管理

  4、仓库运用管理

  5、营业范围管理

  6、营业人员反省

  7、营业时间管理

  (四)行销活动配合管理:

  开幕活动管理(仅一次)

  经常性与时节性活动管理

  暂时性或特别活动管理

  单店促销活动管理

  (五)效劳性作业管理:

  1、清洁管理

  2、保全管理

  3、效劳管理

  4、停车管理

  5、年度安检预告与改良

  6、紧急事故应变与往常演练

  二、管理费计算需思索的计价项目

  管理费的项目相当单一,虽然向租赁厂商收取时能够仅以概括的金额罗列,但实践发作的费用却需求罗列清 楚,以免运营后绰绰有余,届时若要再向厂商补收,能够形成纠纷甚至诉讼,担任者不得不慎!

  (一)公共用电:

  1、基本用电(契约容量)

  2、空调用电:空调主机、风车、冷却水塔

  3、运输设备用电:扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯

  4、公共照明用电

  楼梯间、电梯间照明

  公共厕所、走道、效劳区

  美食区公共座位区

  公共停车场照明

  室外广场照明

  外墙照明

  公共招牌照明

  室外景观照明

  5、其它杂项电费

  停车管理监控系统及通风用电

  保全监控系统用电

  公共广播系统用电

  电气系统用电

  美食区共用厨房徘碧用电

  给水、抽水马达

  污水处置设备用电

  水池喷泉用电

  每日清洁用具用电

  举行活动的暂时用电(能够有少量的照明、音响用电)

  (二)公共水费:

  1、清洁维护用水(日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水)

  2、厕所用水

  3、景观维护用水(植物浇灌)

  4、水池喷泉用水

  5、冷却水塔用水

  (三)清洁费:

  1、清


洁设备及用品置办费

  2、公共区域清洁费

  3、美食区清洁费

  4、停车场清洁费

  5、废弃物处置清运费

  6、污废水处置费

  7、特殊清洁费

  水塔、蓄水池清洗(每年2次)

  外墙清洗(每年1-2次)

  消毒费(每年3-4次)

  空中灯具、金属建材清洁(每年 1-2次)

  采光罩、帷幕墙、薄膜结构清洁 (每年1-2次)

  (四)设备器材维修费及更新:

  1、空调主机、风车、冷却水塔

  2、电梯、扶梯、电动步道

  3、消防设备(药更新)

  4、机械停车及管理监控设备

  5、公共照明用具

  6、平安监视设备

  7、广播系统(喇叭及电路维护)

  8、电讯系统

  9、电气设备

  10、紧急发电机、紧急排烟系统

  11、污废水处置设备

  12、公共招牌、电子看板

  13、中央监控室设备维护

  14、清洁机具

  (五)建物维修费:

  地坪维护更新

  厕所设备

  墙面(内、外墙)

  楼梯及扶手

  屋顶防水

  各类门窗保养维修

  (六)景观设备维护:

  水池、水景

  树木、植栽、草坪


  指引标示设备

  公共座椅

  艺术陈列品

  公用圾垃桶

  (七)人事费用:

  行政管理人事费

  保全人事费

  设备设备保养人事费

  会计效劳人事费

  楼管人事费

  清洁人事费

  (八)停车场管理费

  三、管理费的项目

  普通开发商在计算管理费时,能够只留意经常性的支出费用分担,但却容易疏忽设备的保养维护与更新费及厂 商特殊需求所添加的额外费用,兹罗列下列项目以供参考:

  (一)需活期专人维护保养的设备项目如下:

  空调设备(主机、风车、风管需活期清洁,紧缩机需添加冶煤)

  电梯、扶梯、电动步道除保养维


护外需活期接受主管单位反省

  消防设备与紧急应变相关设备需活期测试,灭火器需活期改换,并接受主管单位反省

  POS系统的维修频率十分高(主要因人为操作不当)

  照明设备的灯泡更新

  空中灯具的清洁维修费用较高

  机械停车设备

  停车监控管理设备

  美食区的排烟设备油污肃清

  广播系统与电讯系统

  景观设备、维护

  (二)需大型修缮或更新的项目与年限(见表)

  项 目 年 限

  空调设备 15-20年

  升降机设备 约15年

  电器设备 10-15年

  消防、给排水等管道 10-15年

  电动卷门类 约10年

  停车设备 8-10年

  屋顶防水更新 5-10年

  外墙重新油漆修饰 5-10年

  消防系统更 3年

  店铺隔阀 3年

  铁件油漆 2-3年

  (三)因各店特殊需求可另行收费的项目

  1、停车场运用费的分担(部份主力厂商停车需求较高,需另外收取费用)

  2、广告招牌运用费(需独立招牌、悬挂布旗、空飘气球等)

  3、电视墙、电子看板运用费

  4、需特殊用电的厂商:

  高科技电子游乐设备(电压动摇性、震动、噪音)

  少量冷冻食品业(便利商店、餐厅等)

  少量运用电器烹调的餐饮业(麦当劳等速食业)

  电脑电器贩卖业

  糕点、面包烘焙店

  5、需特殊照明、音响的扮演活动

  6、公用电梯、电扶梯运用费

  7、独立仓库租

  8、单店独立保全费(设备另计)

  9、公共空间暂时租借费

  四、招商条件与规划设计、施工及管理相关事项

  招商人员对预定招募的厂商所提出的任何十分态性需求需特别留意,因该条件能够影响未来施工本钱,必需适 度反响至租金或管理费上。

  1、能否需求特殊用电?独立电表?

  2、能否需求公用空调?(空调主机、冷却水塔设置位置?楼板荷重


、通风散热、设备吊装空间、回风机排水等 效果均需思索)

  3、能否需求公用厕所?(设置位置与化粪池的距离,管线的泄水坡度能否足够?)

  4、能否需求公用停车位?(停车位数量与控制效果)

  5、能否需求公用播音系统?

  6、能否需求公用货梯、电梯、电扶梯、电动步道?(设置费用高、空间及动线均需检讨)

  7、能否需求公用独立广告招牌?(若为落地式,需预埋装置基座螺栓、建管法则效果及全体景观效果)

  8、能否需求特殊防震、隔音设备?(如影城,防震、隔音设备本钱十分高)

  9、能否会制造噪音与振动?(游乐场、CD店)

  10、能否需公用仓库进卸货空间? (如IKEA、家乐福等量贩系统)

  11、能否会制造少量废弃物?

  12、能否需求特殊保全系统与金库?(银行、珠宝金饰店)

  13、能否需求特殊高度及柱跨距?(影城、量贩店、生活亲子馆)

  14、如为餐饮业能否需求排、滤抽烟?污废排水能否需求截油?能否需求公用厨房?能否需求公共座位?能否 需求瓦斯?

  15、能否需求游泳池或戏水设备?(俱乐部,须滤水设备、加温锅炉、特殊结构与荷重思索、特殊防水处置等 配协作业)

  16、营业时间能否与卖场配合?(影城、PUB、DISCO等业种营业时间特殊,需求思索保全、厕所运用、停车、 进出动线等)

  五、结语

  以上所述管理相关任务看似复杂,但实践执行时的复杂性与难度尚不止于此,尤其未来的购物中心将少量引进国外新型或特殊店,势必形成更新的管理效果与需求,因此如何树立有效、经济的管理系统,确实是未来购物中心 开展的一大课题。