招商失败一定是综合的失败
地点：成都光华商圈
空置缘由：依照业界充沛认可的订单式形式修建的商业地产项目，最后却受制于“订单之困”。
四年前，北京安宁门外大街的东侧，一个以“巨库”命名的产权式商铺闪亮退场，四年后，他依然屹立在那里，但四年的时间并未让她摆脱北京商业地产“反面教材”的身份。
四年前的巨库招商不利而不得不重新整理，而四年后的巨库招商依然多少显得热闹。虽然这四年之中，北京的商业地产运作形式曾经逐渐的改动与完善，但却仍未较四年前发作革命性的变化，此时，回望巨库作为反面教材的四年，恰有以史为鉴，昭示未来之意。
四年之后热闹照旧
如今，在焦点房地产网和搜房网的写字楼项目的论坛上，还可以找到不少转让“巨库”产权商铺的帖子，其内容迥然不同，都将“巨库”冠以“旺铺”的称谓，并描画了未来丰厚的投资报答，至于转让缘由，大多是“自己欲出国”等“不可抗力”。
难道真是这些“不可抗力”让小业主坚持了未来丰厚的投资报答和出路？不尽然，知情人士通知记者，发这类帖子的有两类人：一是“炒楼花”的“楼虫”；二是由于巨库投资报答不佳，半路出手的“小业主”。“更多的能够是商铺的业主。”知情人对记者说。
但是，更多的人却对“巨库”投资报答的真实状况缄默缄言，几位小业主虽然向记者表示“巨库”的商铺投资令其难以维系合理的投资报答，但问起终究亏了多少，这些业主却都直截了当，“还想出手呢，不好泄漏”成为了最好的拒绝理由。
四年前，巨库停业四个月之后，三楼将重新招商，大局部租户酝酿着撤租，少数租户舍弃管理费毅然撤租……巨库招商的热闹，从事先三层的食库就可瞥见一斑，即使是在“饭点”，这里依然可以轻松找到空位；“巨库”一层西南的轿梯和西北的滚梯停业以来就没有开过，左近的商户叫苦不及。
而四年之后，状况虽有好转，但也远没有到达项目停业之初所描画的那般景像，这一
切，似乎更值得反思巨库四年照旧困难的缘由所在。
定位偏向无消费力
正所谓思想力决议举动力。定位于35岁以下时兴青年的“巨库”新青年时兴卖场，无论从包装设计、概念、商场内的装修和宣传攻势等各方面都破费了心思，在当年的商铺市场颇具影响。但“它开在一个不该开的中央。”商业专家蔡宇翔说。
“巨库”位于安宁门内蒋宅口，其前身是号称“北城万通”的北京嘉信长城小商品市场，先期定位吸引18岁到35岁之间的消费者，该年龄段中时兴青年和白领居多，而蒋宅口并非这类人群的聚集地。周边多半是上世纪80～90年代建造的房屋，居民年龄在40～60岁之间的消费群居多，这里的年轻人大多还不具有一定消费力。
此外，作为体验性消费卖场，巨库的客户群还应是其他区域的目的性消费人群，这些时兴男女一来仰仗特征商品的吸引，二来依托交通的支出，如他们钟情于SOGO、西方广场、西单等区域的商场。巨库所处的区域虽看上去接近地铁，拥有多条公交线路，但交通拥堵、停车位缺乏，假设没有特殊需求，很难想象时兴男女们会拔冗前往。
产权分散难以管理
据引见，以室内产权式商铺销售的“巨库”，卖场的每一层都被精心肠划分红了一家一家的小商铺，分开出售小产权，每家小商铺的面积都在七八平方米到二三十平方米之间，这样的商铺总数共有近千家之多。
这类操作形式在京城并非巨库首创，早年的万通小商品批发市场等店铺就是代表，其投资失利都曾令业界对室内产权式商铺投资市场发生疑虑。
基强联行北京公司总经理陈永东表示，产权分散后的商铺投资之所以失败，主要要素是：商铺无法构成一致运营，运营费用无从获取。商铺运营普通都要经过一段培育期，在此时期，由于产权联系后，小业主多思索自己的利益，很难一致一切投资人的志愿去运营商铺，即使有人牵头，少量的广告和促销费很难找到落脚。从正常状况看，支出的来源大多是向商户收取管理费，刚刚末尾
运营，商户的收益状况最不动摇，假设运营好，租金提高没效果，而一旦商场全体运营不好，商户可以提早退租，最多损失押金，但投资者的利益便无从保证。
规划缺失无以报答
以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域，巨库一末尾的规划定位还算明白，购物体验式卖场打破了京城传统的商铺运营形式。但是这一新颖的商铺形式没能在蒋宅口找到适宜的土壤。