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经适房的二手交易大致有两种路径

   2022-12-05 三晋生活网
核心提示:鉴于经济适用房上市交易流程相对复杂,今天专门来写一篇关于经适房的文章1、经适房的概念顾名思义,所谓“经济适用”包括两层含义:经济性首当其冲,通俗地讲就是价格便宜,低收入群体也负担得起;适用性紧随其后,适用特殊群体、居住属性优先,实际经验中经

鉴于经济适用房上市交易流程相对复杂,今天专门来写一篇关于经适房的文章

1、经适房的概念

顾名思义,所谓“经济适用”包括两层含义:经济性首当其冲,通俗地讲就是价格便宜,低收入群体也负担得起;适用性紧随其后,适用特殊群体、居住属性优先,实际经验中经适房需得满足一定条件方可获得购买资格,且房屋区位相对不佳。

通过以上解释,经适房的设定逻辑基本有了大概的三大特征:针对特殊群体的福利指向性、政府主导居住优先的社会保障性、以及通过严格申请条件筛选的范围限定性。

2、经适房的定价组成

与市售商品房形成鲜明的对比,既然经济适用房针对低收入群体,低廉的价格必是前提,这种低价是如何实现的呢?答案就是成本定价。

先看一个公式:

经适房价格=划拨土地价款+建筑安装成本+规费、税费(存在减免情况)

与一般商品住宅不同,经适房的建设用地使用权为“划拨”,这是一种基本等同于无偿的土地使用权取得方式,划拨价款仅为征收土地的成本价,但划拨方式的指向性唯一,未经批准不得转移,更不具备交易属性。

与之相对的商品房“出让”土地,则是通过价高者得的拍卖而有偿使用。因此,经适房低价的一大重要因素便是“接近无偿使用土地”,而这也是经适房在进行二手交易相对复杂的成因之一。

另外,在开发过程中,经适房往往可以享受当地基础设施配套费、各类税费减免的优惠政策,因此,经适房的开发建设成本进一步被拉低,这一点亦是经适房进入二手市场后交易复杂的原因。

3、经适房在二手市场中的交易

经适房的二手交易大致有两种路径,其一是符合条件群体的内部循环,即“原房主退出——新房主取得”,其二便是进入正常的存量房市场。而这两种路径涉及的交易流程和价款却是大相径庭。

以前者内部循环为例,可参照共有产权住房的流转路径,符合条件的新申请人取代原房屋持有人,价款仍旧按照上市之初定价来结算。如此以来,并未有任意一方多次获利,符合经适房群体限定、经济、适用的设定逻辑。

而进入存量市场交易的经适房则要相对复杂,首当其冲的先决条件便是“经适房确权满五年方可上市”,这一规定适用全国绝大部分地区。既然,经适房可以进入存量房市场交易,则其价值等同于商品房,因此交易过程其实融合了“去经济适用属性”的特点。下面我们展开说经适房如何去化属性。

4、经济适用属性的去化操作

结合前文“经适房的定价组成”部分内容,我们知道低廉的价格来源主要包括两大因素:土地成本与规费。因此,在进行交易时,买卖双方应各自履行己方义务,对以上税、金进行补缴。

土地差价,便是“出让土地价款与划拨土地价款”的价格差。具体到买卖交易过程中,便是买方补缴土地出让金,补缴金额根据各地具体规定计算方式不一。

税费、规费的补缴则相对不确定,如建设开发时未享受减免优惠则无需再行缴纳,如确有减免,则应根据主管部门核算价格由买方进行补缴。

除以上两项费用,卖方还要补足以“经适房购买价款与房屋交易时市场价之差”为基准的房屋增值差额,具体计算规则视地区不同而不同。

关于确定义务归属或者简单说谁来交钱的问题,其实很简单,属于新权利人独有的则由新权利人负担,比如土地出让金,如没有二手经适房交易维持原状划拨土地,因此该房屋土地的“出让”属性为新权利人独有,买房交钱自然而然,同理适用其他。

以上三项费用其核心逻辑无非是“补齐价格差”,在享受低价住房的居住、所有的前提下,如任由其以市价出售,则意味着多次获利,这显示公平,也不符合经济适用的设立原则,因此补差价既合理又必须。

以上就是关于经适房的二手交易大致有两种路径的相关内容,希望能帮助到您!

 
标签: 经适房
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