首个房地产融资租赁项目运作成功

首个房地产融资租赁项目运作成功
2004年4月初，在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租＋保理”融资项目正式签约－－沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。
这是自中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，提高融资门槛以来，上海房地产企业对于开辟新的融资渠道的一次探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公司与股份制商业银行三方“牵手”成功。
并非“空手套白狼”
目前，沪上各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势并没有放松，而是纷纷施行了新“家法”，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20％及以上上升到了35％及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，这使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而生－－金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。注册资金5亿元的新世纪金融租赁有限责任公司，在国内首个房地产“售后回租＋保理”融资项目的成功运作，引起沪上的房地产开发企业和银行的关注。这一融资项目的设计者是该公司副总经理、DBA博士宋为民。具有22年政府、大企业集团和信托、金融租赁等金融机构工作经历的宋为民，擅长财务顾问、投资管理、企业并购和重组、企业国际经营的资产风险管理以及多种信托产品设计、金融租赁业务融资创新等。为了这一融资租赁创新业务，他先后与10余家项目涉及部门、银行和企业等单位，了解他们的优势和不足，取长补短，将他们相应的利益和风险分配
通过系统整合，拿出策划方案征求各方意见。在他的办公室，记者看到一份印有“商业机密”字样的、最终形成的有价值的可以运作的商业计划书。
据介绍，宋为民为沪上房地产企业融资开辟的一条创新的融资渠道，其中心设计思想是：充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理为中心，整合各资源的优势，规避和分散风险，共享项目利益。因为没动用金融租赁公司的自有资金，从表面上看似乎是“空手套白狼”，实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物??售后回租，是以一系列复杂的财务决策为基础的。宋为民确认沪上一家房地产公司后与之谈判，然后通过售后回租方式增加企业的自有资金，以他独有的解决问题的能力，帮助房地产公司满足他们的融资要求。
创新租赁形成－－“三赢”
这一创新的融资租赁项目，形成了金融租赁公司、房地产开发企业以及商业银行三方“共赢”的局面。
首先，金融租赁公司拓展了其业务领域。售后租回交易是一种特殊形式的租赁业务，是指房地产开发企业（即承租人）将一房地产项目的资产出售后，又将该项资产从金融租赁公司（即出租人）那里租回，习惯称之为“回租”。在售后回租方式下，通过售后回租交易，资产的原所有者房地产开发企业（即承租人）在保留对资产的占有权、使用权和控制权的前提下，将固定资产转化为货币资本，在出售时可取得全部价款的现金。金融租赁公司回租给房地产开发企业，并收取租金应收款。同时，金融租赁公司根据房产项目的质量以及租金应收款的风险程度，收取2－5％的融资租赁费用。
然后，金融租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。银行在以买断房地产开发企业（即承租人）的租金应收款为基础，为金融租赁公司提供租金应收款的催收和信用风险控制等服务，拓展了银行中介业务－－“保理业务”。银行在收取租金应收款的同时，还可以收取不低于保理融资额1％的保理业务手续费。同时，将风险降到最低，在“保理业务”
有追索权的情况下，一旦承租人（房地产开发企业）无法按时支付租金，可由承租人的担保公司支付；如果担保公司支付不了的话，银行可将抵押的房产拍卖，所得款项仍不足的部分，再由金融租赁公司补足。
第三，房地产开发企业通过金融租赁公司的房地产售后回租，一方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金（与直接向银行办理抵押贷款的资金性质完全不同，抵押贷款不能作为企业的自有资金及冲抵新开发项目的资本金），或者投资其他任何项目（而房地产开发企业用房地产产权作银行抵押，所得的贷款资金用途是指定的，无法用于投资新开发项目）。另一方面，通过“售后回租”，房地产开发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，通过“每年还本，每季还息”的办法，在融资租赁到期时，依照合同向金融租赁公司赎回原来的房地产项目。
融资成本并不高
宋为民解释说：“在目前直接向银行办理抵押贷款受到诸多限制的情况下，对于房地产开发企业而言，通过‘售后回租＋保理’项目，虽然在融资成本上有所提高，但最大的利益在于，房产变现的资金可以作为新开发项目的资本金。”为此，针对直接的银行贷款和通过金融租赁公司的租赁融资两种不同的方式，宋为民进行比较，专门算了一笔帐：办理银行抵押贷款一般为6－7折，也就是说，要融资6亿元的话，必须拿出价值9亿元的房产，且有时候中介的收费相当高，房地产开发企业融资总成本（银行＋中介的费用）并不低。
而作为一种中、长期的融资方式的金融租赁，一般则是按房产价值的7－8折计算，融资6亿元只需8亿元的房产；金融租赁公司收取2－5％的融资租赁费用，根据不同项目最低仅收1－2％；加上银行约6％的融资成本，房地产开发企业总的融资成本并不算高。开发企业的交易契税，按照不同地方的政策可以优惠或减免。
这样看来，运用金融租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。
据了解，租赁在国外能得到迅速发展主要是靠税收优惠来支持的
。所谓的优惠实际上是延迟纳税，一旦租赁支持的企业发展起来，其增加的税源要远大于优惠税收部分。这个经验已被发达国家普遍应用。在加入WTO后，按照现有税制，还无法与国际接轨。这方面，我国目前现行的法律法规还不是很健全。
最后，宋为民表示，融资租赁业务发展潜力巨大，除了它本身具备的业务特点以外，相应的配套法规和政策为它提供了良好的生存环境也有直接的关系。最近，全国人大巳通过有关程序，要制订一部中国的《融资租赁法》，促进我国融资租赁行业的健康、有序、快速地发展，预计该法2年后出台。借鉴国外成熟经验，及时制定适合我国国情的推进融资租赁业发展的配套法规和政策，相信我国的融资租赁业将会迎来美好的春天。
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金融租赁业务融资方式多多
金融租赁在发达国家已经成为设备投资中仅次于银行信贷的第二大融资方式。据了解，金融租赁业务，在美国其业务量要占到美国固定资产投资额的30％，中国却只占到1％。相对经济规模来说，中国的租赁业务量是非常非常小，但是从另一个角度来说，发展的潜力很大，而金融租赁融资的方式也呈多样化发展。
在我国加入WTO的谈判中，承诺租赁对成员国开放，这对我国租赁业的经济发展来说，应该是件好事。它可以打破目前我国租赁渗透率过低的现象，促进我国租赁事业的发展，让更多的人知道租赁对经济的杠杆促进作用。
租赁具有促进投资和拉动消费的作用，具有投资和融资的功能。因此，引导在租赁方面投资是我国目前解决民间投资的一个途径。新世纪金融租赁有限责任公司还在酝酿两种融资租赁中融资创新的方式：一是房地产“售后回租”结合“信托”的方式，通过发放信托产品把稳定且安全的租金应收款转让给投资者，让社会投资者分享金融租赁资产所带来的收益，集合社会上更多的闲散资金；二是接受多个法人的委托租赁资金，由金融租赁公司作为受托人管理委托租赁资金，运用于房地产售后回租项目，让社会法人的资金参与房地产项目以获得较高投资收益
。
不动产融资租赁要慎行。按照即将出台的《融资租赁法》，融资租赁只适用于动产租赁。目前我国法院也是这样掌握的。
关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（四）第九条规定：以不动产为租赁物的融资租赁合同无效，但租赁物成为土地的附着物或已经嵌入土地内不在此限。尽管这个解释尚为出台，但在司法实践中已经这样执行。
原因是：融资租赁的政策是给设备制造领域的。设备生产能创造价值，房地产是消费品，在使用中不能给社会创造价值；设备是不断贬值的产品，房地产是价格在不管变化的产品，主流趋向是升值的。因此不能享受融资租赁的政策待遇，不受《合同法》保护。
《金融租赁公司管理办法》中规定租赁物件的范围是固定资产。金融租赁公司做这个项目或许还有规可寻，但在司法上是否能得到保护就很难说了